房屋买卖合同为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书，也是确定双方权利义务的主要依据。如此重要的文书，出卖人竟委托由他人代签，并未出具任何委托手续。房屋交付时，出卖人突然否认其委托行为，自称出卖行为未经本人同意，合同无效。

    购房人起诉法院要求确认合同效力并继续履行，庭上提供若干被代签人知情并同意出卖房屋的相关证据，最后得到法院认可。该代签行为不构成无权代理，合同义务将被代签人承担，合同合法有效。

    【案件回放】

     2008年10月15日，李军、刘燕东经北京链家房地产经纪公司提供中介服务，在中介公司签署了一份《房屋买卖三方合同》。合同约定：刘燕东购买李军名下的一套位于北京朝阳区青年路的房屋; 总价款人民币105万元; 合同签订当日，刘燕东支付定金1万元，并在合同签订7日内，另行支付首付款40万元，剩余部分由刘燕东向工商银行申请商业贷款后支付。链家房地产公司将协助双方办理过户及贷款手续，收取中介费4万元，由买方承担。刘燕东作为乙方，链家房地产经纪公司作为丙方，均在合同上签字、盖章。由于卖方李军被单位临时公派，到国外出差无法赶回，甲方部分由其女儿李小阳代为签名。

    之后，刘燕东支付了定金和首付款，并在李军配偶毛相茹的协助下，成功申请了工商银行发放的银行贷款。房款支付完毕，刘燕东正准备接收房屋并办理房屋过户手续时，李军从国外回来了。

    2009年1月，李军突然以没有授权李小阳代签合同为由，宣称之前签订的买卖合同无效，不同意出卖该房屋，已收购房款愿意返还给刘燕东。刘燕东则认为合同依法有效，不同意退回购房款，多次与李军协商无果后，向人民法院起诉要求李军继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。

    庭审中，被告李军称之前确有委托链家公司寻找买主，但因临时有事出国，打算回国后再行出卖房屋。出国期间，自已从未授权过李小阳将该房屋出售并代签买卖合同，此举完全系李小阳私自行为，应属无权处分。现在自已和配偶毛相茹都不同意售房，买卖合同因得不到所有权人的追认，合同无效。

    案件第三人李小阳也称自已并未得到父亲李军的授权，自己的卖房行为父亲和母亲均不知情，同意确认合同无效。

    对此，原告刘燕东反驳到：为了购买该房屋，自己一共看了二次房。二次看房，一次是李军本人接待，另一次则是他的夫人毛相茹接待的。在看房过程中，双方曾仔细商谈过房屋的价格、朝向、装修等交易细节问题，李军夫妇对于交易过程完全知情并参与其中。之后，委托李小阳的代签行为并不是无权代理，而是正常的民事代理行为。法庭上，原告向法院提交了中介公司的证言及银行贷款时毛相茹所签的《同意出售房屋声明书》等证据予以证明。

   【关键问题】

    这是一起典型的因代签房屋买卖合同，出卖人想借此反悔，不同意出卖房屋的案件。

    那么，这个代签到底是不是无权代理行为？能否代表出卖人的真实意思表示？出卖人在什么情况下又得为此承担合同后果呢？

   【法院判决】

    法院认为，通过中介公司与李军签订的居间合同及相关证言表明，李军虽然卖房期间人在国外，但对于房屋买主是谁，成交价多少，如何付款均是知情的，并且还专门就代签是否可行的问题咨询过中介公司，被告李军所述的完全不知情，本院不予采信。其次，李军配偶在贷款银行签署的《同意出售房屋声明书》也可表明，作为房屋共有权人是同意出卖该房屋的，并不存在侵犯共有权人利益的行为。最后，本案的购房款已实际支付完毕。全部款项均是打入李军名下的银行账户内。李军在此期间并未对打款行为提出任何异议，也未作出否认合同效力的意思表示，这说明李军是以行为表示同意签署该合同并愿意履行，李军应受到合同设定的义务约束。

    综上，法院判决房屋买卖合同依法有效，李军应继续履行合同，协助刘燕东办理房屋交付及过户手续。

   【律师说法】

    对本案所涉法理，北京市岳成律师事务所罗敏律师解释到，李军与刘燕军之间的买卖合同是否有效，关键还是在于认定李小阳的代签行为是否构成无权代理。

    根据我国的相关法律，通常只有房屋的所有权人才有处分房屋的权利。非房屋所有权人或是未经共有权人同意的房屋处分行为，为无权代理或无权处分行为，其合同效力待定。如无权代理人事后取得代理权，或无权代理行为得到被代理人的追认，合同依法有效，否则，该合同无效。结合本案，如代签人李小阳真是未经所有权人李军同意，私下将房屋出售并代签买卖合同，此后尽管李军的配偶毛相茹为协助办理贷款签署了《同意出售房屋声明书》，但买卖合同并不是必然有效，如果李军不追认合同效力，合同也只能归于无效。购房者刘燕东只能向李小阳及毛相茹追究合同缔约过失责任。

    另外，根据我国《民法通则》的相关规定，公民、法人是完全有权利通过代理人实施民事行为的。代理人在代理权限内，以被代理人名义所实施的民事行为，由被代理人承担行为后果。结合本案，如果李小阳作为李军的代理人，在李军的授权范围内所实施的与购房人看房、谈价、签署合同等行为，均是合法有效的，且法律后果由被代理人承担。庭审中，原告刘燕东所提交的一系列证据已充分证明了李军对此事完全知情并同意出售，因此，李小阳的行为并不是无权代理，合同的义务均由李军承担。

    通常情况下，代签合同时会要求代签方出示被代签方的授权委托书来证明其代理身份。但由于买卖双方在购房之前并不相识，授权书容易作假。为避免今后不必要纠纷，最好的方法是去公证处对授权委托书进行公证，来提高它的证据效力。本案中，李小阳在代签合同时，并未出示授权委托书，但之后李军同意接受房款的行为可以视为一种对代签售房行为的默认，该合同还是依法有效。

    总的说来，房屋买卖合同代签行为，对合同相对方而言存在很大的法律风险。实践中，由于房价的不断攀升，出卖方常以此为借口反悔合同、争取利益。在此，罗敏律师建议大家，为了避免代签合同引发的纠纷最好的办法是不同意对方代签。如果确实由于特殊原因不得不代签时，一定要要求代签方出具已公证好的授权委托书以降低风险。如果对方不能提供授权委托书或不同意进行公证时，可暂时不签约，也可在买卖合同中单独约定：在对方不提供授权文件之前或是房屋所有权人补签之前，合同不生效，且不支付任何价款。

   【法条链接】

   《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

   《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

   《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

   《民法通则》第六十六条：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。